2024년 6월22일 광주 철인29호 상가 강의 (자료보충)

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요즘 철인29호 관심사

1. 자동화

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Claude

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Bing

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뤼튼

2. 마케팅

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상가 왜 어렵다고 느끼나요???

이유는.... 외로움...


주변에 투자 동료가 안보임..
정보도 부족함..
비어있는 상가를 보면 막연한 두려움이..

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부동산 투자에 대해 이야기할 때, 많은 사람들이 아파트 투자에 집중하는 경향이 있습니다. 그러나 상가 투자 또한 적절한 방법과 전략을 사용한다면 매우 매력적일 수 있습니다. 저는 중·고등학교 시절 기초생활수급자로 어려운 시절을 보냈지만, 인터넷 사업을 통해 모은 종잣돈으로 첫 상가 투자를 시작하며 경제적 자립을 이루었습니다. 이 글에서는 상가 투자의 개념, 장점, 그리고 효과적인 투자 전략에 대해 소개하고자 합니다.

상가 투자의 개념과 장점

상가 투자의 개념
상가는 일반적으로 상업용 건물이나 공간을 의미하며, 임대 수익을 목적으로 투자됩니다. 아파트와 달리 상가는 임대료가 높은 편이고, 사업체를 운영하는 세입자를 구하는 방식으로 수익을 창출합니다.



상가 투자의 장점
1. 안정적인 월세 수익: 상가는 고정적인 월세 수익을 제공하며, 아파트와 비교했을 때 더 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
2. 자산가치 상승: 상가의 위치와 상권 발전에 따라 자산가치가 상승할 가능성이 높습니다.
3. 사업 운영 가능성: 상가를 소유하고 있다면 직접 사업을 운영하거나 세입자를 통해 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

상가 투자 전략

1. 신축 상가 분양 피하기
신축 상가 분양은 많은 경우 손실을 초래할 수 있습니다. 신도시의 신규 분양 상가는 초기 투자 비용이 높고, 상권이 안정화되기까지 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 따라서 신축 상가보다는 이미 상권이 형성된 구도심의 상가에 투자하는 것이 안전합니다.

2. 지역 상권 분석
상가 투자의 성공 여부는 지역 상권의 활성화에 달려 있습니다. 교통 호재나 개발 계획이 있는 지역을 중심으로 투자하면 자산가치가 상승할 가능성이 높습니다. 또한, 주변에 경쟁 상가가 많지 않은지도 중요한 요소입니다.

3. 적절한 대출 활용
대출을 적절하게 활용하여 투자 자금을 확보할 수 있습니다. 개인 대출은 보통 매매가의 절반 정도를 받을 수 있으며, 법인이나 경매를 통해서는 70~80%의 대출도 가능합니다. 그러나 대출 상환 계획을 철저히 세워야 합니다.

4. 구분상가와 꼬마빌딩의 차이점 이해
구분상가는 한 건물 내 여러 상가주인이 존재하는 형태로, 월세 수익이 중요합니다. 반면, 꼬마빌딩은 소규모 독립 건물로, 토지가격 상승 가능성에 중점을 두고 투자합니다. 각자의 특성을 이해하고 투자 전략을 세워야 합니다.

투자 유의사항

1. 신축 상가 조심하기
신축 상가는 초기 비용이 높고 상권 안정화까지 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 또한, 대출 상환 시 문제가 생길 수 있으므로 신중히 접근해야 합니다.

2. 가짜 세입자 조심
상가 구매 시 가짜 세입자나 월세를 과장하는 경우가 있으므로 철저한 검증이 필요합니다. 주변 상가의 월세 시세를 파악하여 투자 결정을 내려야 합니다.

3. 지역별 특성 파악
투자 지역의 특성과 호재를 파악하는 것이 중요합니다. 교통망, 개발 계획, 상권의 성장 가능성 등을 고려하여 투자 지역을 선정해야 합니다.



상가 투자는 아파트 투자와 함께 진행할 경우, 안정적인 월세 수익과 자산가치 상승이라는 두 가지 목표를 모두 달성할 수 있는 효과적인 방법입니다. 상가 투자에 대한 철저한 분석과 전략적 접근을 통해 성공적인 투자 결과를 얻을 수 있습니다.

상가 투자는 어렵지 않습니다. 올바른 정보를 가지고 체계적으로 접근한다면, 누구나 성공적인 상가 투자자가 될 수 있습니다.

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상점가

상점가는 다음의 어느 하나에 해당하는 지구를 말한다.

① 2천m2 이내의 가로 또는 지하도에 30개 이상의 도매점포 · 소매점포 또는 용역점포가 밀집하여 있는 지구

② 상품 또는 영업활동의 특성상 전시 · 판매 등을 위하여 넓은 면적이 필요한 동일 업종의 도매점포 또는 소매점포를 포함한 점포가 밀집하여 있다고 특별자치시장 · 시장 · 군수 · 구청장이 인정하는 지구로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 지구

- 가로 또는 지하도의 면적이 특성업종도소매점포의 평균면적에 도매점포 또는 소매점포의 수를 합한 수를 곱한 면적과 용역점포의 면적을 합한 면적 이내일 것

- 도매점포 · 소매점포 또는 용역점포가 30개 이상 밀집하여 있을 것

- 특성업종도소매점포의 수가 나목에 따른 점포 수의 100분의 50 이상일 것

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상점

상점은 「건축법」 에 의한 용도별 건축물의 종류상 판매시설에 해당하며, 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

① 수퍼마켓과 일용품(식품 · 잡화 · 의류 · 완구 · 건축자재 · 의약품 · 의료기기 등) 등의 소매점에 해당하는 용도(서점은 제외)로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

② 「게임산업진흥에 관한 법률」 에 따른 청소년게임제공업의 시설, 일반게임제공업의 시설, 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설, 복합유통게임제공업의 시설로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

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이주자 택지

정부(토개공,지자체등)가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역내에 공람공고 1년 전부터 살고 있던 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평ㆍ감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다.

동탄2신도시 이주자택지 팜플렛. 1200여필의 이주자 택지 공급. 상가를 지을 수 있는 땅

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제1종 근린생활시설이란 무엇일까요?

제1종 근린생활시설은 주택가와 인접하여 주민들의 일상생활에 필수적인 편의를 제공하는 시설을 말합니다. 쉽게 말해, **우리가 일상생활에서 자주 이용하는 가까운 상점이나 서비스 시설**이라고 생각하면 됩니다.

제1종 근린생활시설의 구체적인 종류와 규모는 다음과 같습니다.

1. 소매점
- 종류: 식료품점, 편의점, 옷가게, 잡화점, 꽃집, 약국 등
- 규모:  바닥면적 합계 1,000㎡ 미만

2. 휴게음식점 및 제과점
- 종류: 샌드위치, 샐러드, 면류, 빵, 케이크, 도넛 등을 판매하는 음식점 및 제과점
- 규모: 바닥면적 300㎡ 미만

3. 위생세탁시설
- 종류: 이용원, 미용원, 목욕탕, 세탁소 등
- 규모:** 제한 없음

4. 기타
- 종류: 의원, 치과의원, 한의원, 안경점, 탁구장, 당구장, 보齡場, 골프연습장, 마을회관, 우체국, 신용협동조합, 자동차정비소, 주차장, 전기차 충전소 등
-규모: 종류별로 규모 제한 있음

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제2종 근린생활시설 이란?

제2종 근린생활시설은 주택가와 인접하여 주민들의 **생활 편의 및 문화적 수준 향상**을 위해 설치되는 시설입니다.  규모가 제1종 근린생활시설보다 크고, 다양한 업종이 포함됩니다.


종류

* 금융업: 은행, 신용협동조합, 보험회사, 증권사 등
* 의료시설: 병원, 의원, 치과의원, 한의원, 약국 등
* 문화시설: 공연장, 영화관, 미술관, 박물관, 서점, 음악당 등
* 교육시설: 학원, 과외학원, 양성소 등
* 사무시설: 사무실, 공동사무실, 연구소 등
* 서비스업: 미용실, 세탁소, 이발소, 헬스장, 사우나 등
* 소매업: 백화점, 대형마트, 자동차판매점, 가구점, 전자제품점 등
* 음식점: 일반음식점, 유흥음식점, 패스트푸드점, 카페 등
* 기타: 종교시설, 체육시설, 주차장, 자동차정비소, 우체국, 신문사 등


규모

* 종류별로 규모 제한이 있음
* 주요 시설의 규모 제한 예시:
    - 대형마트: 3,000㎡ 미만
    - 백화점: 4,000㎡ 미만
    - 영화관: 1,000㎡ 미만
    - 병원: 100병상 미만

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테마형 상가

https://m.blog.naver.com/sqqq98/223487586849

테마상가 리스크, 투자 왜 후회할까?

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사례보기

아프니까사장이다
https://cafe.naver.com/jihosoccer123/2867568?tc=shared_link

경기 용인시 수지구 상현동  진1926광교상현점 매도합니다.

https://www.openub.com/report/bd

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